도시는 기술과 경제의 발달로 많은 변화를 가져오고 있으나 도시의 시설물은 시대적 흐름에 따르지 못하고 있다. 도시 재생이란 도시가 갖고 있는 물리·사회·경제적 문제를 치유하기 위한 모든 행위를 말한다.
도시 재개발은 기존 도시 지역 내 특정 지역의 물리적 환경을 개선·보수 혹은 구조물 철거 등을 통해 성장과 발전을 도모하는 것이다. 재개발 대상 구역은 대부분 불량 주거지, 혹은 슬럼화된 기존 도심부 가운데 노후된 건축물이 밀집된 지구 등을 예로 할 수 있다. 도시의 특정 지역은 토지 이용의 비효율성으로 인해 교통 혼잡 공공시설의 입지 불가능, 기반 시설의 노후 혹은 질적 낙후 등으로 도시 발전에 저해를 초래하는 지역에 대한 재개발을 일컫는다.
도심 공동화 치유를 위해서는 공동화 발생 원인을 파악해 인문, 사회, 과학이 내재된 물리적 활성화의 철학적 개념을 도입해야 한다. 슬럼화 된 지역의 재건축 또는 토지 이용 면에서 집만 짓는 재개발이나 아파트를 고층화하는 방안은 효율성이 떨어진다. 다시 말해 해당 지역의 지형, 위치, 특징을 고려하지 않는 고밀도, 고층화는 도시 전체의 균형을 저해할 수 있다는 얘기다.
따라서 경제적인 부분만 생각하지 말로 후손에게 넘겨줄 역사성 있는 문화 유산도 생각해야 한다. 무조건 오래된 건물을 모두 헐고 재개발·재건축해서는 안 된다. 완전 철거 보다는 점진적으로 개량·개선할 수 있는 재개발 방식을 병행해 역사적·문화적인 건물 양식을 후손에게 물려줄 수 있어야 한다. 도시 일부만 보지말고 큰 울타리를 생각해야 한다. 모든 기본 계획에서 꼼꼼히 따져보고 충분한 시간을 갖고 도시 전문가나 향토 사학자 등 주민들이 참여하는 공천회·토론회를 통해 추진돼야 할 것이다. 역사와 문화적인 도시 얼개가 조화롭고 생동감이 있는 도시가 돼야 한다. 자연은 신이 창조한 것이라면 도시는 인간이 만드는 것이기 때문이다.