김일중
충북지방중소벤처기업청
비즈니스지원단 상담위원
[충청매일] 주택가격 안정화를 위해 정부에서는 2018년 4월 1일부터 주택에 대한 중과세제도를 시행하고 있다. 충북에서는 청주(일부 읍면지역 제외)가 조정대상지역에 2020년 6월 19일에 포함되어 시행되고 있다. 이에 대해 중과세제도대상기준 및 해당 주택의 중과대상 주택의 포함여부를 살펴보고자 한다.
우선 양도소득세 2주택이상 중과(10%중과)와 3주택이상 중과(20%중과)가 되는 경우 기존세율에 가산되며 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 그렇다면 양도한 주택이 중과대상 주택인지여부를 확인할 수 있는 기준을 살펴보아야 한다.
양도소득세 중과대상여부 판단순서는 우선 1단계로 양도하는 주택의 소재지가 조정대상지역인지 여부로서 주택중과세제도는 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우에만 적용한다. 조정대상지역이 아닌 지역의 주택을 양도한 경우에는 일반세율로 과세한다. 다음 2단계에서는 중과대상 주택수 판정하는 경우로서 다음의 지역 또는 지정지역외의 주택으로 양도 당시 기준시가 3억원을 초과하는 주택 모두 포함한다. 지정지역으로는 수도권(서울, 경기, 인천으로 읍면지역 제외), 광역시(군지역제외), 세종시(읍면지역 제외)이며 그 외지역은 기준시가 3억원을 초과하는 주택은 모두 주택수에 포함하나, 조정대상지정지역은 3억원여부에 관계없이 모두 포함한다는 것이다. 마지막 3단계에서는 중과배제되는 주택인지여부를 확인해야 한다. 이 단계에서 중요한 절세사항이 포함되어 있다. 소유주택 중 중과가 배제되는 주택인지를 확인하면 중과주택수에는 포함되나 중과대상세율이 적용되지 않는다.
3주택이상자 중과배제되는 대상(소득세시행령 167조의 3의 1항)과 2주택이상자 중과배제되는 대상(소득세시행령 167조의 10 제1항)이 다소 차이가 있으므로 반드시 확인이 필요하다. 중과배제대상으로 판정된 경우에는 일반세율로 과세된다.
주택수계산과 관련해 다가구주택은 원칙적으로 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보나 거주자가 구획별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 양도시에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 그리고 공동상속주택의 경우에는 상속지분이 큰 상속인의 소유로 주택수를 계산하나, 상속지분이 큰자가 2인이상인 경우 거주자, 최연장자순으로 공동소유한 것으로 보며 소수지분자의 경우에는 주택수에 포함되지 않는다. 또한 도시 및 주거환경정비법(도정법)상의 조합원입주권도 포함되며 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권도 포함될 예정이다. 이와 같이 중과대상주택에 대해 판단기준이 복잡하고 이해가 어려울 수 있다.
중과여부를 확인하면서 조정대상지역인 청주시(동지역과 오송, 오창만 포함)의 경우 수도권(서울, 경기, 인천), 광역시, 세종지역에 추가적인 주택을 소유한 경우를 제외하고는 청주시내의 주택을 보유해도 크게 영향이 없다는 것이다. 당 제도는 주택투기를 전국적으로 확대하는 것을 차단하기 위한 제도로서 수도권 등의 다주택자가 개발이 예상되는 지역의 주택을 매입하는 것을 원천적으로 차단하기 위한 것으로 보인다. 다만, 주택투기를 방지 하기 위한 제도가 서민뿐 아니라 전문가 조차도 너무 복잡해 적용하기 어렵거나 심지어 상담거부조차 발생하고 있다는 사실이다. 이에 대해는 제도에 대한 구체적인 홍보와 자료를 공개해 누구나 이해할 수 있는 법령 및 제도의 개선이 필요한다 할 것이다.
현행 소득세법상 주택중과세제도의 판단기준을 살펴보면서 사례를 통해 실제 중과세제도가 어떻게 운영되고 있는지를 소고하면서 정부입장에서 왜 이러한 제도를 법령에 추가하였는지는 전문가가 아닌 일반국민이 이를 이해하기가 어려운 면이 있으므로 중과세 판정시 세무대리인의 조언을 구하며 주택관련제도를 이해하는 것이 중요하다고 판단된다.