[조민우 칼럼]국토부의 이상한 유권해석

[충청매일] 최근 개정된 주택임대차보호법(이하 ‘법률’이라 합니다.)상의 임차인의 계약갱신청구권과 관련한 유권해석으로 혼란스럽습니다. 논란이 가장 큰 부분은 이미 임차인이 계약갱신청구를 기존 집주인에게 한 상태에서, 이를 매수한 새 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있는지 여부입니다. 이에 대해서 국토부는 유권해석으로 기존 임차인의 계약갱신 청구가 우선하는바 새로운 집주인의 입주는 불가능하다는 결론을 제시한 것으로 보입니다. 그러나 이러한 유권해석이 타당한지 의문입니다.

무엇보다도, 유권해석은 하나의 ‘의견’에 불과하여 법의 해석과 관련하여 법원을 기속하지 않아 그러한 의견에 큰 가치를 부과하기 어렵습니다. 위와 같은 내용은 법의 제정의 과정에서 충분히 심사숙고하여, 해석에 따른 혼란의 여지를 차단했어야 합니다. 그럼에도 불구하고, 졸속으로 입법이 추진되다 보니 수 많은 논란이 야기되었고 그것을 유권해석으로 보완하고자 하다보니 법의 해석과는 무관한 국토부가 나서서 시장의 혼란만 조성하는 꼴입니다.

더 나아가 법의 내용에 비추어 그러한 결론이 타당한지도 의문입니다. 법률 제6조3 제1항 제8호에 따르면 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다.)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 계약갱신요구에 대해서 ‘거절’할 수 있는 것으로 명문화하고 있습니다. 거절은 반드시 사전적으로 계약갱신청구권의 행사를 전제로 하고 그 행사에 대한 저지 사유인 것입니다. 이 거절 권한의 행사기간을 명문화하고 있지 않은 이상은 당연히 기존 임대차계약의 만료 전에 그 거절 권능을 행사하여 계약갱신청구권의 효력 발생을 저지할 수 있는 것입니다. 국토부는 이미 계약갱신청구권이 행사된 이상 새 집주인은 그 갱신청구권의 효력이 전제된 집을 매수하는 것이기에 그 행사를 저지할 수 없다고 본 것으로 보이는데 이러한 해석은 법문 어디에도 없는 자의적인 해석에 불과합니다. 거절권의 행사는 당연히 갱신청구권의 행사를 전제로 사후적으로 그 효력 발생을 막는 것인데, 먼저 행사했으니 거절할 수 없다는 것은 사실상 위 거절권의 조문 자체를 부정하는 것인바 도저히 수용하기 어렵습니다.

특히나 국토부는 위 법률 제3조 제4항의 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 규정을 들어, 이미 계약갱신청구권이 행사된 경우 그러한 부담부 주택을 매수한 것이므로 거절권을 행사할 수 없다는 근거를 드는 것으로 보입니다. 그러나 위 규정은 임대인의 ‘지위’를 승계한다는 규정이지 ‘주택’자체를 승계한다는 규정이 아닙니다. 오히려, 임대인의 지위에는 포함된 당연히 계약갱신청구권에 대한 거절권 자체를 승계한다고 보아야 하고, 결국 새로운 매수인은 그 거절권의 행사로 실입주가 가능할 것입니다.

이러한 근거들에 비추어 보면, 결국 위 사안에 대한 해결은 법원의 최종적인 해석을 기다려 보는 수밖에 없을 것으로 보입니다. 그 사이 시장의 혼란은 가중될 것이고, 무리한 입법의 결과 시장 또한 희한한 방법이 생길지도 모르겠습니다. 예를 들면, 기존 집주인이 하루만 전입하여 사는 방식으로 임차인의 계약갱신청구권을 저지하고, 곧바로 새 매수인에게 집을 넘겨주는 웃긴 상황이 정부의 무리한 입법에 대한 꼼수 일지도 모르겠습니다.