법무법인 주성 변호사
임차인의 계약갱신권의 입법 과정에서 집값 상승에 따른 임차인의 보호에만 몰두한 체, 충분한 논의가 이루어지지 않아 법적 해석의 논란의 여지를 비판한 칼럼을 쓴 기억이 납니다. 그에 관해서 최근 대법원에서 이에 관한 판례를 내놓았는바 살펴보고자 합니다.
임차인의 계약갱신권이란 임차인의 주거 안정을 위해 임대료의 인상을 5%로 제한하여 계약갱신을 요청할 수 있는 권리입니다. 이는 계약갱신을 거절할 수 있는 일정한 사유가 존재하지 않는 한 원칙적으로 인정됩니다. 다만 일정한 사유의 경우 그 갱신을 거절할 수 있는데, 대표적인 것이 바로 임대인(보통 소유자)의 실거주 목적입니다. 즉 임대인이 직접 살고자 할 경우 계약을 연장할 수 없고 집을 비워야 한다는 것입니다.
법이 이렇게만 규정하고 있다 보니 이런 문제가 생깁니다. 즉 임차인이 계약갱신을 요청하였고 임대인이 이에 응하였으나, 갑작스럽게 임대인이 변경될 경우(보통 소유권이 변동된 경우) 그 변경된 임대인이 새롭게 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는지 여부입니다.
이를 허용한다면 계약이 갱신될 것을 기대한 임차인이 갑자기 집을 비워 줘야 하는 혼란스러운 상황이 발생하고, 이를 허용하지 않는다면 소유권자가 집을 실거주 목적으로 구입했음에도 입주를 하지 못하는 지나친 소유권의 제한이 발생합니다.
제가 칼럼을 쓰던 당시에는 하급심에도 이 경우 바뀐 임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절할 수 없다고 임차인의 손을 들어 주었고, 이에 대해서 입법적으로 명확하지 않은 상태에서 지나치게 소유권을 제한한 판단이라고 비판한 기억이 납니다.
이에 대해서 최근 최종적인 대법원의 판단이 나왔습니다. 대법원의 결론은 바뀐 임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절할 수 ‘있다’는 것입니다. 즉 원심의 판단을 뒤집고 법이 정한 계약갱신거절의 기간이라면 전 임대인과 무관하게 이를 승계한 새 임대인이 실거주 목적으로 그 갱신을 거절할 수 있다고 판단한 것입니다.
이는 제가 지난 칼럼에서 비판한 바와 같이 소유권자의 정당한 권리 보호의 측면에서는 지극히 정당한 판단이라 보입니다.
새 소유자의 경우 주택 보유의 핵심은 거주 목적의 사용이라 할 것인데 자신 소유의 주택에 거주하지 못한다는 매우 불합리한 결론에 이르기 때문입니다.
이로써 최초 조급한 과정에서 벌어진 입법적 불비에 대한 논쟁은 대법원의 최총 판결로 기준이 확립되게 되었습니다.
그러나 대법원의 최종 판단이 나오기까지 계약갱신거절권의 해석에 관한 혼란이 매우 심했고, 그 과정에서 피해는 오로지 국민들의 몫으로 남게 되었다는 측면에서 매우 큰 아쉬움이 듭니다. 최근 입법의 과정을 살펴보면, 여·야가 극명하게 대립되며 충분한 논의 없이 한쪽의 입장에 치우친 법률이 다수의 논리에 매몰되어 급히 처리되는 경향이 있습니다. 적어도 그러한 입법이 법률로써 해석의 여지가 없을 정도로 충분한 완성도를 갖추기를 기대해 봅니다.