부동산 거래시 실거래가 신고 의무화
부동산 거래시 실거래가 신고 의무화
  • 충청매일
  • 승인 2005.12.29 00:00
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새해부터 달라지는 것들

내년부터 부동산을 사고 팔 때 실 거래가 신고가 의무화된다.  택지를 개발하거나 골프장을 건설할 때 개발부담금제가 시행되고, 원가연동제는 25.7평 초과 주택에까지 확대된다.

또 자본거래는 신고제로 전환되며, 한국은행은 새 5천원권 지폐를 발행한다.

정부는 내년 상반기중 입법을 목표로 자본시장관련 법률을 통합하는 금융통합법 제정을 추진, 자본시장제도의 큰 변화를 예고하고 있다. 병술년(丙戌年) 새해부터 달라지는 분야별 주 요시책과 제도를 알아본다.                                                                                   

내년부터 자본거래가 신고제로 전환된다. 금융업 겸업도 허용된다. 이에 따라 금융투자상품의 범위가 확대될 전망이다.

증권거래법이 통과됨에 따라 이사회 결의로 스톡옵션을 부여할 수 있는 대상자에서 당해 법인의 이사는 제외된다.

▶은행
은행의 충당금 적립 대상이 미확정 지급보증 등으로 확대된다. 은행은 재무제표 란에 기재되지 않는 난외거래 가운데 확정 지급보증뿐 아니라 미확정 지급보증과 미사용 약정에 대해서도 충담금을 적립해야 한다.

장외 파생상품 거래시 상대방에게 중요 정보를 충분하게 고지하지 않는 것도 불건전 영업행위로 규제를 받게된다. 파생상품 거래와 관련한 적합성 점검 및 중요 정보 고지 의무에 관한 기준을 구체적으로 확정, 적용하게 된다.

양도성예금증서(CD) 발행과 매매 등을 변칙적으로 처리하거나 거래 상대방의 재무제표 분식과 자금력 위장 등에 직·간접적으로 관여하는 행위도 일체 금지된다.

은행은 금융사고와 금융위기를 사전에 예방하기 위해 리스크 관리 실태를 분기별로 평가하고 평가 결과를 검사계획 수립과 자본적정성 평가 등에 반영할 수 있어야 한다. 리스크 유발 영업활동을 세분화하고 계량 및 비계량지표를 모두 평가에 이용해야 한다.

장기주택마련저축과 세금우대저축의 가입이 까다로워질 전망이다. 내년부터 장기주택마련저축은 전용면적 조건을 충족하더라도 집값이 2억원을 넘으면 가입할 수 없다. 세금우대저축의 가입기준도 엄격해져 미성년자는 이 저축에 가입할 수 없게 된다. 

한국은행은 지폐의 위·변조 방지 기능을 보강하고 크기를 줄인 새로운 도안의 5천원권을 1월2일부터 발행한다.

▶보험
방카쉬랑스의 허용상품이 내년 10월부터 만기환급형 제3보험까지 확대된다. 특히 생보사보다 방카쉬랑스 채널의 비중이 낮았던 손보사의 경우 18.3%에 달하는 장기보장성보험의 판매가 허용됨에 따라 방카쉬랑스 의존도가 높아질 것으로 예상된다.

내년 8월부터는 생보사에 소속된 설계사가 손보상품을, 손보사에 소속된 설계사가 생보상품을 판매할 수 있는 교차판매가 도입된다. 설계사들은 1개 보험사를 선택해 해당회사의 상품을 판매할 수 있게 된다. 현재 교차판매로 인한 부작용과 개선방안 등에 대한 다양한 논의가 진행중이다.

생보업계의 경우 경험생명표가 변경돼 내년 1월부터 이를 적용한 보험상품이 출시된다. 사망률의 경우 남자는 19%, 여자는 16% 내려가고 입원율과 암 발생률은 올라감에 따라 종신 및 정기보험의 보험료는 인하되고 질병보험과 연금보험의 보험료는 인상된다.

내년 4월부터 자동차보험 표준약관이 개정된다. 이에 따라 부상위자료 등 보험금 지급기준이 인상되고 자동차 시세하락 손해 인정범위가 확대된다. 또 과오납 보험료의 경우 이자까지 환급해주고 자기신체손해담보 수익자를 지정할 수 있는 제도도 도입된다.

내년 초부터는 일정요건을 갖춘 보험설계사와 대리점도 수익증권 판매를 권유할 수 있도록 허용될 예정이다. 현재는 금감위에 등록된 판매회사의 임·직원이 본·지점에서만 판매할 수 있으나, 연내 간접투자자산운용업법시행령이 개정되면 보험설계사도 수익증권 판매를 권유할 수 있게 된다.

내년 4월부터 생보사들은 변액유니버셜보험 계약자에 대해 납입보험료 중 사업비와 위험보험료, 특약보험료를 제외한 금액을 공시해야 한다. 태풍·홍수·호우·강풍·풍랑·해일·대설 등으로 인해 발생하는 재해로 시설물이 피해를 입을 경우 보상해주는 풍수해보험은 5월부터 시행될 전망이다.

▶증권
기존 상장 기업의 상장 유지 부담을 경감하기 위한 관련 제도 개선이 이뤄질 전망이다. 거래량 요건 산정 주기가 분기에서 반기로 확대되고 거래 주식수 요건도 10만주에서 2만주로 낮춰진다.

코스닥시장은 산정 주기가 월에서 분기로, 거래 주식 수는 5만주에서 1만주로 개선된다.

국내 기업의 신규 상장을 원활히 하기 위해 기존의 상장 요건 중기업 규모 관련 지표인 자본금요건을 폐지하고 자기자본 요건을 적용한다. 코스피시장과 달리 기존의 자기자본 요건이 없는 코스닥시장은 자본금요건을 폐지하는 대신 자기자본요건을 신설, 대체하게 된다.

유동성에 문제가 없는 경우에도 퇴출 되는 불합리함을 없애기 위해 코스피시장의 경우 분산요건 중 최대주주 지분율 요건이 폐지된다.

그동안 중복 규제의 성격이 짙다는 지적을 받아온 최대주주지분율 요건을 폐지함에 따라 우량 대기업의 원활한 신규 상장을 도모할 것으로 보인다.

공시의무 위반으로 인한 퇴출 제도도 대폭 완화해 코스피시장은 벌점제에 의한 퇴출 기준을 폐지하고 코스닥시장은 위반 횟수에 의해 퇴출 되던 일명 ‘삼진아웃제’를 폐지한다.

대신고의 또는 중과실에 의한 공시의무 위반 시에 퇴출시키는 제도를 신설했다.

증권시장 퇴출제도 중에서는 거래량요건 산정주기를 분기에서 반기로 확대하고 거래 주식수 요건을 10만주에서 2만주로 완화해 상장유지부담을 줄여줬다. 단 코스닥시장은 월단위에서 분기단위로, 5만주에서 1만주로 개선했다.

증권시장의 국제 경쟁력 강화를 위해 외국 기업에 대한 상장관리제도도 대폭 개선된다. 상장의 경우 해외 거래소에 상장되지 않은 우량 외국법인의 1차 상장을 허용하는 방안이 도입된다. 외국지주회사는 국내지주회사와 동일하게 자회사 실적 등을 고려한 상장요건을 적용하는 방안이 신설된다.

수시 공시 규정체계를 합리화한 개선된 수시공시제도는 4월1일부터 시행된다. 코스피 시장의 경우 공시규정을 232개에서 134개로 줄이고 코스닥 시장의 경우는 227개에서 135개로 대폭 축소했다.

내년부터 부동산을 사고 팔 때 거래당사자는 실 거래가로 신고해야 한다. 이때 거래세 부담 완화를 위해 취득·등록세가 현행보다 1% 포인트 줄어 2.5%가 적용된다.

▶세금
내년부터 최초로 부동산 거래계약서를 작성하는 경우 거래당사자는 실제 거래가격 등을 계약 체결 일부터 30일 내에 관할 구청장에 공동 신고해야 한다.

실 거래가 신고제도는 2중계약서를 작성하거나, 거래금액을 낮춰 신고하면 취득세의 3배에 해당하는 과태료를 부과하는 제도다.

1가구 2주택에 대한 양도세는 실 거래가 기준으로 과세된다. 비사업용 나대지, 잡종지, 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지에 대해서도 같은 기준이 적용된다.

사기 등 부정한 방법으로 조세를 포탈한 자는 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배에 해당되는 벌금 부과가 가능해진다. 실 거래가 신고제 시행에 따른 거래세 부담을 줄이기 위해 취득세는 법정세율(2%)의 25%를 줄이고 등록세(2%)의 경감률은 25%에서 50%로 확대한다.

취득·등록세는 현행 3.5%에서 2.5%로 1% 포인트 낮아진다. 주택분 재산세가 5만원 이하인 경우 올해까지는 7월과 9월에 부과해 왔으나 내년부터는 일시에 부과된다. 재산세 과세표준 적용비율은 토지·건물인 경우 내년부터 2015년까지 매년 5% 인상하고 주택은 2008년부터 2017년부터 매년 5% 오른다. 지방세 체납에 따른 가산금은 현행 5%에서 3%로 인하된다.

종합부동산세 부과 기준은 현행 9억원에서 6억원으로 낮아진다. 과세방법도 가구별 합산 방식으로 변경, 적용된다. 과표적용률은 공시가격의 50%에서 70%로 바뀐다. 비사용토지에 대한 종부세 기준은 현행 6억원에서 3억원으로 내려간다. 퇴직연금 불입액에 대해 기존 연금저축불입액(연간 소득공제 한도 240만원)과 합쳐 최고 연 300만원까지 소득이 공제된다.

정산 서류의 전산화 작업에 따라 연말정산절차가 대폭 간소화된다. 음식·숙박업 간이과세율이 현행 40%에서 30%로 낮아지고 소매업은 20%에서 15%로 바뀐다. 조세피난처를 악용하는 외국 투자자나 해외 펀드에 대해서는 실질과세 원칙을 적용, 탈세·탈루 가능성을 원천 차단한다.

내년 1월부터 인가 받은 택지개발사업, 공업·관광·유통단지 조성사업 등 30개 개발사업에 대해 개발이익의 25%를 부과금 형태로 징수시키는 개발부담금제가 전면 시행된다. ‘주택법’이 개정, 시행되며, 주택 분양가상한제(원가연동제) 적용대상이 공공택지내 모든 평형으로 확대된다.

▶주택·건설
투명 거래관행 정착과 실수요자 위주의 공급으로 주택시장 안정을 도모하기 위해 주택법이 개정, 시행된다. 우선 주택 분양가상한제(원가연동제) 적용대상이 공공택지내 모든 평형으로 확대된다.

분양원가 공개 항목도 늘어나 25.7평 초과 민간주택을 제외한 공공택지내 모든 주택은 원가공개대상 항목이 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비, 택지비가산비 등 5개에서 직접공사비, 간접공사비가 포함된 7개로 늘어난다. 25.7평 초과 민간주택도 택지매입 원가와 택지비는 공개해야 한다.

전매제한 기간도 늘어나 공공택지내 25.7평 이하는 분양 받은 뒤 수도권 10년, 지방 5년 동안 각각 매매할 수 없다. 25.7평 초과 주택의 전매제한 기간은 각각 5년(수도권)과 3년(지방)이다.

재개발사업 활성화를 위해 정비구역 지정요건이 일부 완화된다. 호수 밀도는 70호/㏊에서 60호/㏊ 이상으로, 노후·불량건축물 수는 전체 3분의 2 이상에서 60% 이상으로 각각 완화된다. 지역주민만 구역지정을 신청해왔으나 앞으로는 설립승인을 받은 조합설립추진위원회도 신청이 가능하다.

도로 설치에 대한 보조대상 범위가 현행 12m 이상에서 8m 이상으로 확대된다. 준 주거나 상업지역내 200가구 이상 공동주택 건립시 임대주택 건설 규모는 40㎡ 이상이어야 한다. 건립비율은 재개발사업 기준을 초과하는 경우 총 연면적에 대한 주거용 건축물 연면적 비율로 한다.

건축위원회 심의대상도 개선된다. 이에 따라 분양 대상 건축물 가운데 20가구(실) 이상인 공동주택이나 오피스텔과 연면적 3천㎡ 이상 건축물의 경우 심의대상에 포함된다. 건설교통부는 공정성과 신뢰성 확보를 위해 단독 및 다가구주택의 공시가격 산정을 보다 엄격히 할 방침이다.

▶부동산
일명 ‘뉴타운특별법’이 제정, 내년 7월부터 뉴타운사업이 활기를 띠게 될 전망이다.

지방세 감면과 부담금 면제, 건축규제 완화 등 재정비촉진사업 시행을 위한 특례제도인 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’이 제정, 내년 7월부터 시행됨에 따라 뉴타운사업이 활성화될 것으로 보인다.

택지를 개발하거나 골프장을 건설할 경우 순수 개발이익의 25%를 납부해야 하는 개발부담금제가 시행된다. 공공택지내 전용면적 25.7평 이하를 대상으로 한 원가연동제가 25.7평 초과 주택에까지 확대 적용된다. 동시에 전매 제한기간도 각각 늘어난다.

유학자녀를 뒷바라지하는 부모는 관광비자로도 해외 부동산을 살 수 있다. 해외 부동산을 구입하기 전에 ‘2년 이상 체재하겠다’는 확약서를 한국은행에 제출해야 하며, 1년에 최소 6개월 이상 2년 연속 해외에 거주해야 한다. 해외 취업 목적일 경우 단기비자로도 해외 부동산 취득이 가능하다.

부동산 중개업 법이 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 개정, 시행된다. 이 가운데 주택에 관한 중개수수료는 각 시·도 조례로, 주택외 부동산 중개수수료는 시행규칙으로 각각 1월중 개정된다. 중개업자는 ‘공인중개사’ 또는 ‘부동산중개’라는 사무소 명칭을 사용해야 한다.

‘긴급복지지원제도’가 3월부터 시행된다. 기초생활수급제도의 부양 의무자 소득기준은 실제소득이 최저생계비의 130%이상'으로 완화된다. 건강보험료율은 3.9% 인상된다.

▶보건·복지
보건·복지 분야에서는 생계유지가 곤란한 저소득층에게 현장 확인만으로 생계와 주거비를 지원할 수 있는 ‘긴급복지지원제도’가 3월부터 시행된다.

위급성에 따라 ‘선 지원 사후 적정성 판단’하는 이 제도의 도입으로 생계, 주거지원은 최대 4월, 의료지원은 최대 2회까지 가능하게 된다.

기초생활수급제도의 부양 의무자 소득기준은 실제소득이 최저생계비의 120%이상에서 130%이상으로 완화된다.

부양의무자 가구의 실제소득이 수급권자 및 부양의무자 각각 최저생계비를 합한 금액의 130% 이상이면 부양능력이 있는 것으로 간주된다. 따라서 수혜대상이 확대될 전망이다.

건강보험료율은 3.9% 인상된다. 외국인 및 재외국민이 직장가입자 자격을 당연 취득하고 위암·유방암·대장암·간암 등 특정암 검사시 수검자 본인부담금은 100분의 20으로 낮췄다. 국민연금 사업장가입자 확대로 인해 1인 이상의 근로자를 사용하는 모든 사업장은 국민연금 가입이 의무화된다.

지역아동센터 운영지원대상을 800개소에서 902개소로 확대하고 시설기준은 18평 이상도 가능토록 완화했다. 시설기준 및 종사자자격에 대한 경과조치기간도 연장했다. 복지부는 시설기준미달 등 열악한 여건의 지역아동센터에 시설전세자금을 우선 지원할 계획이다.

농어민 연금보험료를 상향조정해 지원한다. 12등급 미만의 자는 당해 보험료의 2분의1을 정율로, 12등급 이상의 자는 12등급 보험료의 2분의1을 정액으로 지원하던 것을 각각 13등급으로 상향 조정, 지원키로 했다. 노인일자리 수를 11만5천 개로 확대하고 참여기간도 6개월에서 7개월로 늘렸다.

내년부터는 3천만원이하의 과태료만 부과하던 불법스팸 발송자에게 최고 1년 이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금이 가능해진다. 공인인증 업무와 관련된 기관의 보험 가입이 종전 자율에서 타율로 강제화 된다.

전자거래시 공인인증서 부정사용에 대한 금지 규정도 새롭게 마련됐다. 번호안내서비스도 확대된다. 내년 2월부터는 이용자의 동의를 받아 시내전화와 이동전화로 번호안내서비스를 의무적으로 제공하도록 했다. 2G(CDMA)와 3G(W-CDMA)간 번호이동성이 도입돼 이동통신 역무 선택권이 넓어질 전망이다.

또 외국 국적의 항공기와 선박에서도 인터넷이 가능토록 전파법이 개정된다. 영문 KR 도메인은 3단계(www.mic.go.kr)에서 2단계(www.mic.kr)로 줄여서 등록할 수 있도록 관련 규정이 손질된다.

징병검사 일자와 장소를 입영 희망자 본인이 직접 선택하게 된다. 신장에 의한 면제조항이 신설되며 외국여행 귀국신고제도가 폐지된다.

징병검사대상자는 직접 병무청 홈페이지에서 희망하는 징병검사일자와 장소를 선택할 수 있게 된다. 지금까지는 대학생에 한해 방학기간 중 징병검사 일자를 선택할 수 있었지만 내년부터는 대학생, 학원수강생, 직장인으로서 학교소재지 등 실 거주지 지방병무청에서 징병검사를 받을 수 있다.

실 거주지에서 징병검사를 받고자 하는 사람은 관할 지방병무청의 징병검사 기간 중 검사를 희망하는 날 5일전까지 인터넷으로 신청하면 된다. 신장에 의한 면제조항이 신설돼 145cm 이하는 5급(제2국민역)으로, 그리고 140cm 이하는 6급(병역면제)으로 각각 병역처분을 받게 된다. 병역의무부과통지서 교부방법도 개선된다.

모집병 합격자와 징병검사 본인선택자뿐 아니라 입영(소집)일자 본인선택자와 재학생입영원 출원자도 e-mail로 통지서를 교부하게 된다. 할아버지, 아버지, 형제 등 직계가족이 복무한 부대에서 군 복무를 하고자 할 때, 지원에 의해 입영할 수 있다.

학력에 의한 육군 모집병 지원자격이 고졸이상에서 중졸이상으로 완화돼 고퇴, 중졸 학력자도 입대 지원을 할 수 있게 된다. 또 내년 10월부터는 병역의무자가 국외여행을 다녀오더라도 귀국일 30일 내에 공항(항만) 출·귀국신고사무소 등을 방문하거나 인터넷으로 귀국신고를 할 필요가 없어진다.

방역체계를 강화하고 가축위생 취약지역 주민의 보건위생에 대한 안전성 확보를 위해 방역기관 등 공익분야에 대체 복무하는 공익수의사제도가 신설될 예정이다.

수의사 면허를 취득한 수의사관후보생 중 수의장교로 선발되지 않은 사람과 공익근무요원 소집대상 보충역이 대상이다.


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