기업도시 등 호재 공존
중장기적 타격 없을듯

헌법재판소의 ‘신행정수도건설 특별법’ 위헌 결정이 충청권 부동산 시장을 대혼란 속으로 빠뜨렸다. 참여정부 출범이후 ‘건국이래 최고의 투자 호재’라고까지 불리며 충청권에 대거 몰렸던 투기 및 투자세력들은 막대한 손실을 보게 됐다. 청주·청원지역 주민들은 “건설되지도 않을 신행정수도 이전 바람이 지역 아파트값만 올려놔 내 집 마련을 위한 서민들의 꿈만 더 멀게 만들어 놓았다”는 불만을 터뜨리고 있다. 헌재의 신행정수도 건설 ‘위헌’ 결정 이전과 현재, 향후 청주·청원지역 부동산 시장의 흐름은 어떻게 전개될 것인가 이 지역 부동산 거래 실태와 부동산중개인들의 증언을 토대로 집중 조명해본다.                  편집자

▷참여정부 출범후 시세 들썩
지난 2002년 2월, ‘신행정수도 건설과 지방분권’을 최우선 과제로 선정하며 출범한 참여정부.
노무현 정부가 들어선 뒤 청주·청원지역 부동산 시세는 들썩이기 시작했다.
그동안 규제가 없는 지역을 찾아 투기자금이 몰리는 풍선효과가 나타나며 충청권 대부분 지역의 땅값이 급등하기 시작한 가운데 그 중 청원군 오송과 오창지역 땅값이 눈에 띄게 올랐다.
청원군 오송과 오창지역이 유력한 신행정수도 후보지로 거론된 데다 오송생명과학산업단지 조성이라는 투자 호재가 맞물려 작용했기 때문이다.
참여정부 출범 이전, 평당 10만원선(진흥지역 농지)에 거래되던 강외면 지역 도로변 농토가 신행정수도 이전 바람이 불기 시작한 뒤 최고 40만원에 거래는 등 이 지역 대부분의 농지가 두 세배 이상 급등했다.
이같은 땅값 상승은 비단 오송지역 인근 뿐만 아니라 청원군 전역의 토지가격 상승으로 이어졌고 신행정수도 후보지가 연기·공주지구로 확정된 지난 8월 이후에도 투기 과열 양상은 계속됐다.
급기야 정부는 지난해 6월 청주·청원지역을 비롯한 충청권 대부분의 지역을 투기과열지구 등 부동산투기 억제정책으로 묶어 투기과열을 잠재우려 했지만 중장기 시세차익을 노린 투자 및 투기꾼들의 발길은 멈추지 않았다.
그 결과 청원군지역 공시지가가 절반 정도 폭등하는 등 충북도내 토지 공시지가가 10% 이상 급등했다.
지난 6월 30일 충북도가 결정·고시한 공시지가 현황에 따르면 조사대상 필지의 88.5%가 전년보다 상승했고 평균 16.3% 인상됐다.
그 중 청원군 지가는 평균 43.9% 폭등했으며 청주시가 10.3%, 괴산군과 진천군이 25.8%, 16.2% 각각 오르는 등 공시지가 상승을 주도했다.
청원군 강내면 한 부동산공인중개사는 “공시지가가 10% 올랐다는 것은 거래가격이 절반 정도 올랐다고 보면 된다”며 “그러나 실제로 강내·외면 땅값은 참여정부 출범 이전보다 평균 서 너 배 이상 올랐다”고 말했다.

▷아파트값 폭등

지난 2001년 청주·청원지역 아파트 평균 분양가는 평당 350만원대(30평형대 기준).
그러나 이같은 분양가는 10월말 현재 두 배 가까이 뛰어올랐다.
3년전 불과 350만원대 불과하던 분양가격이 이 달 중순께 분양 예정인 청주 산남3지구에서는 평당 600만원에 육박할 것으로 알려지고 있다.
심지어 내년 상반기 중 분양할 것으로 예상되는 청주 사직주공2·3단지 재건축 아파트 일반 분양의 경우 650만원대(30평형대 기준) 이를 것이라는 때 이른 전망까지 나오고 있다.

▷신행정수도 건설 ‘위헌’ 악재 등장

헌재가 신행정수도건설 특별법을 위헌으로 결정함에 따라 청주·청원지역 부동산 투자자들은 막대한 손실을 피할 수 없을 전망이다.
그 중 토지 투자자들의 손실이 가장 클 것으로 예상된다.
우석공인중개사(청원군 강내면) 관계자는 “헌재의 위헌 결정 이후 아직 피부로 느낄 정도로 특별한 반응은 나타나지 않고 있지만 강내·외면과 오창지역 땅값 급락은 피할 수 밖에 없을 전망”이라며 “특히 땅값이 떨어져도 거래가 이뤄지지 않는 상황이 벌어질 수도 있다”고 말했다.
물론 그동안 신행정수도 이전 기대효과를 이용, 중장기적 시세 차익을 노린 청주·청원지역내 아파트 투자 및 실수요자들도 어느 정도 손실을 보거나 기대만큼의 수익은 얻지 못할 것이라는 게 지역 부동산중개업자들의 지배적인 의견이다.
건설업체들도 타격을 피해갈 수는 없을 것으로 보인다.
오는 2010년까지 청주지역 아파트 공급 물량은 2만5천여세대(성화2지구 3천800세대, 율량2지구 1만3천세대, 강서1지구 3천230세대, 산남3지구 5천500세대).
지역 부동산중개업계는 신행정수도 이전이라는 호재가 사라진데다 현재 청주·청원지역에 묶여 있는 투기과열지구 등 정부의 각종 투기억제정책마저 당분간 지속될 것으로 보여 지역 실수요자를 제외한 투자자들을 끌어 모으기는 어려울 전망이다.
우림건설 김종욱 홍보실장은 “최근까지 청주·청원지역에서 분양된 대부분의 아파트들이 신행정수도 배후도시라는 호재를 앞세워 분양율 100%를 기록한 것이 사실”이라며 “그러나 이같은 호재가 사라진데다 청주·청원지역 주택보급률 등을 감안할 때 향후 아파트 분양시장은 미분양으로 이어질 개연성이 높다”고 말했다.

▷개발 호재는 여전

일각에서는 단기적으로는 청주·청원지역 땅값 급락이 예상되지만 중장기적으로는 신행정수도 건설 외에 고속철도와 청주공항 등 또 다른 개발 호재가 버티고 있어 심각한 타격은 입지 않을 것이라는 관측도 제기되고 있다.
여기에 참여정부가 신행정수도가 무산돼 침체의 늪에 빠져있는 충청인들의 민심 달래기 차원에서라도 기업도시 건설 등 굵직한 사업을 추진함에 있어 충청권을 외면하지는 않을 것이라는 전망도 또 다른 호재로 작용할 전망이다.
때문에 그동안 이 지역 땅을 사려고 해도 규제 때문에 머뭇거리던 투기자본이 가격이 내린 틈을 타 다시 활동할 가능성도 배제할 수 없다.
고종완 RE멤버스 대표는 “일시적인 급락 가능성은 있어도 중장기적으로는 수도 이전에 버금가는 개발 재료들이 살아있기 때문에 투자자들은 부화뇌동하기보다는 정부의 후속 대책 등을 지켜보는 것이 좋다”고 지적했다.
김세진 리드종합건설 대표는 “이번 헌재의 결정이 청주·청원지역 부동산에 찬물을 끼얹은 것은 자명한 사실”이라며 “하지만 향후 각종 부동산 규제가 풀리고 정부의 지방분권화 추진과 고속철도, 오송생명과학산업단지 등 여러가지 개발 호재 등이 공존하기 때문에 중장기적으로는 투자가치가 충분하다”고 전망했다.