정건호 청주시 서원구 민원지적과 지적팀장

지난해 8월 본인은 부동산 재테크를 통한 ‘대박의 꿈’이라는 제목의 기고를 통해 부동산투자 시 신중한 전략과 정보를 활용해 나만의 확실한 투자 노하우를 찾는 능력을 키워야 함을 강조하며 유의사항을 공유한 적이 있었다.

하지만 애석하게도 최근 재테크를 통해 투자를 했던 토지가 매매계약서 작성 착오로 선의의 제3자가 피해를 입은 어처구니 없는 사건이 발생했다. 이에 당사자 간 매매계약서 작성의 중요성을 통감하며 민원 중 한 사례를 소개하고자 한다.

 

●중복등록에 따른 피해사례

서원구 남이면 00리 산29-2번지는 1957년 12월 10일 산29번지에서 분할돼 같은 리 181-1번지로 등록전환됐으며, 같은 리 산28-4번지 또한 1957년 12월 10일 산28번지에서 분할돼 같은 리 181-1번지로 등록전환됐다. 이에 당초자료를 조사·검토한 결과 산28-4번지만 181-1번지로 등록전환됐어야 하나 산29-2번지의 면적까지 181-1번지로 중복 등록전환됐음이 59년만에 확인됐다.

※등록전환 : 임야대장과 임야도에 등록된 토지를 토지대장과 지적도에 옮겨 등록하는 것.

따라서 산29-2번지 소유자는 그 동안 처분된 토지로만 알고 있던 임야 1천90㎡를 되찾을 수 있었던 반면 2014년도에 소유권을 이전 받은 181-1번지 현 소유자는 종전소유자로부터 믿고 취득했던 토지(1천675㎡)가 중복등록 된 산29-2번지의 면적 1천90㎡를 제외한 585㎡만 취득이 가능한 결과가 되고 말았다.

결론적으로 현 소유자는 중복등록된 건에 대해 국가를 대상으로 소송은 별건으로 하더라도 종전 소유자에게 부족 부분에 대한 땅값을 돌려받기를 원하지만 당초 땅을 살 때 ‘수량매매’방식이 아닌 ‘필지매매’방식으로 계약을 체결했다면 유감스럽게도 땅값을 돌려받을 수 없다는 것이다.

즉 필지매매의 경우 서류상 면적과 실제 땅 면적이 다르다는 사실이 밝혀지더라도 매도인을 상대로 그 차액을 돌려받을 수 없다는 것이 대법원의 판례로 앞으로 당사자 간 매매계약서 작성 시 주요한 기준이 되고 있다.

 

●수량매매를 통한 피해 최소화

매매계약서 작성에는 ‘필지매매’와 ‘수량매매’방식이 있는데 필지매매는 계약서에 전체 땅 면적과 매매대금만을 기재하는 방식으로 우리가 가장 많이 쓰는 일반적인 계약방식이며, 반면 수량매매는 전체 땅 면적에 매매대금과 함께 ㎡당 금액(또는 평당금액)도 함께 기재하는 면적단가를 기준으로 하는 매매계약서 작성방법이다.

법률상으론 두 가지 방식 다 정식 계약행위로 인정받지만 서류상 면적과 실제면적이 차이가 날 때는 법적인 문제가 발생한다. 이 경우 법원은 수량매매 방식으로 체결한 땅 계약에 한해 매도인을 상대로 감액청구를 요구할 수 있다는 것이다.

때문에 반드시 토지계약서를 작성할 때 특약사항으로 ㎡당(평당) 금액을 명기해 수량을 표시해야 하며 또한 계약서에 매매대금의 지급은 ‘실측면적 기준’이라는 약정사항을 기재할 필요가 있다.

물론 일반적으로 매매계약서 작성 시 부동산중개업소를 통해 소유권 이전 등기까지 일임하는 경우가 대부분이기 때문에 이러한 절차 등에 관해 무관심할지 모른다. 하지만 불가피하게 당사자들끼리 직거래를 통한 매매계약서를 작성할 때 위에서 기술한 단서조항을 활용한다면 필지매매에 따른 금전적 손실을 막을 수 있는 하나의 방법이 될 수 있을 것이다.

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